不動産売却へ向けて知っておくこと!コラム

未登記物件を売却する為には?

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 「未登記物件」とは、住宅や車庫、倉庫、アパート、マンションなど登記がされていない建物のことを言います。建築された建物について、自動的には登記される事はないので、登記をするための手続きをしないと未登記建物となります。法務局に届出がない状態ともいえます。

 売却の是非についての結論は、建物が未登記の場合でも売買することができます。

 不動産引渡し(売買代金と登記識別情報の交換が一般的)の際に、買主(購入者)は、本人名義で表題登記、保存登記をすることになります。
不動産引渡し後に買主名義で表題登記する場合には、売主(売却者)側は所有権を移転するために必要な書類を提示する事が前提となり、手続きの協力をする必要があります。所有権の移転手続きができなければ、双方にとって目的を果たす事ができません。

 登記をせず不動産引渡しをした場合、保存登記やその手続きにかかる諸費用がかからない為、費用を抑えることができます。しかし、買主が売買代金相当を一括支払いできる準備が必要となります。

 というのも、未登記物件の場合には、買主側は、住宅ローンが利用できない可能性が高いからです。理由は、第三者による権利トラブルの恐れからローンを提供する金融機関が嫌がるからです。

 そもそも、未登記物件は登記がされていない為、誰が所有者であるか不明瞭です。不動産引渡し後になって、もともとの売主が所有者ではなく、別の第三者が正当な所有者として所有物の権利を主張してきた場合、買主とのトラブルは必至です。もしも、正当な所有者であったとしたら、買主はゾッとしますよね。

 ローンを提供する金融機関にとっては、対象不動産の貸借に際して、それ相応の担保力と査定して、ローンを提供するわけですから、このような事態は買主と金融会社の双方にとっては、寝耳に水の深刻な事態といえます。後々のトラブルを回避するためには、未登記建物にローン承認を許可しないという金融機関の姿勢は当然であり、賢明な判断といえます。

 一方で、未登記物件は、登記こそありませんが、その存在自体はあるために、固定資産税や都市計画税といった租税については、登記のある物件同様にしっかり課税されます。租税の評価額については、登記があろうが無かろうが変わりません。建物の正確な情報をはかれない為、ひょっとすると、損していたなんて事にならなければいいのですが・・・。

 また、極めて低い可能性ではありますが、悪意をもった第三者が、なんらかの手段を講じて、勝手に建物の所有者に成りすまして、自分の建物に登記をうってしまった場合などは、目も当てられません。

 これまでの事をまとめますと、未登記のままでも売買することは出来ますが、未登記のままにしておく事のリスクとデメリットが目につきます。本来、登記とは、所有権の正当な権利を主張するための行為です。したがって、売却を希望(検討)する際は、前もって登記の有無を確認する事が、より買主へスムーズに不動産の引渡しを行う事ができるといえます。未登記建物はあらかじめ登記しておいた方が望ましいでしょう。


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