袋地・準袋地 とは

 「袋地」とは、民法上は道路に接していない土地の事を指し、無接道敷地ともいいます。

 

 また、池や沼、河川、水路、海などを通らなければ建築基準法に定める道路に通じないか、崖があって敷地と道路に著しい高低差がある土地を「準袋地」といいます。

 

 不動産業界においては、道路と主たる敷地の大部分が道路と接していないような土地も含みます。一方で、袋地を囲んでいる土地のことを「囲繞地(いにょうち)」といい、一般的に袋地の土地所有者は、囲繞地を通行する権利があり、この権利のことを囲繞地通行権といいます。

 

 袋地は直接道路に接していないので、近隣の土地境界を決める際に紛争になることがしばしばあります(境界確定訴訟)。多くは土地の歴史の経緯を巡る争いのため、裁判になったとしても解決できない場合が多く、自治体の協力を経て、土地区画整理事業を行うなどの方法を取り、解消されることが多いようです。

 

 「袋地」や「準袋地」の特徴について前述しましたが、土地の性質上、建て替えができない不動産であることが多くみられます。そのため、老朽化した建物であったとしても、そのまま残さざるをえない不動産ともいえます。

 

 これを解消する方法は、袋地を囲む囲繞地を取得することが一番の解決策といえます。

 

 そのうえで最も注意しなければいけないのは、建築基準法です。もしも、建て替えを希望する場合、この法令の遵守は必須のため、最低限、どのような条件を満たさなければいけないのか把握するために、自身が所有する土地の調査が重要です。

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