私道に関する重要事項説明について

私道に面している私道負担付の物件を見たことがある人も多いのではないでしょうか。私道に接する物件は他の物件と比べると安いので比較的買いやすいのですが、様々な決まりがありトラブルも多くはありません。ですので重要事項説明をしっかり読み、トラブルを回避しましょう。

 

 

重要事項説明ってどんなものなの?

不動産取引において、物件の内容や取引の条件などについて、契約をするかどうかを決めるために必要な情報が書かれた書面のことを重要事項説明書といいます。

宅地建物取引業法第35条の定めにより、契約前にこの書面の重要事項のことを説明しなければならないのです。重要事項説明の中には道路や私道に関する事項が定められています。

道路や私道の種類、形状などにより不利益があることを知らずして契約をした場合、不動産を購入した際、購入者が被害を受けてしまう可能性があるため、宅地建物取引者に説明を義務づけられました。

 

 

重要事項説明で何がわかるのでしょうか?

不動産売買での重要事項説明の中には、私道に関して直接的に関係することだけでなく、間接的に強い影響をうけることも含まれています。道路の幅員による制限から、宅地の面積が小さくなる場合もありますし、道路との距離により斜線制限(建物と建物の間に空間を確保し、風、太陽の光などを妨げないための制限)を受けることもあります。

重要事項説明の大半は私道や道路に関連しております。

 

〇私道負担(敷地内に含まれる私道部分のこと)に関すること

私道の負担面積や私道負担の有無、道路境界線の後退(セットバック)の有無や面積などが書かれてあります。

 

〇敷地と道路の関係

接している面の道路の詳細や位置指定道路の番号、道路の種類、路地状敷地の長さや幅員、建築の可否などが書かれてあります。

 

〇不動産の表示欄

私道持分の地番(一筆の土地ごとに登記所が付する番号)や地積(土地の面積)、地目(土地の用途による区分のこと)など私道部分が分筆されている場合などが書かれています。

 

〇売主の表示欄

売買対象となる私道や宅地の所有者(売主)の住所や名前が書かれています。

 

〇建築基準法の制限

建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)や容積率(建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合を%で表したもの)の道路制限、私道の変更や廃止の制限、壁面線の制限、日本の建築基準法第69条などに基づく建築協定の記載、様々な斜線制限が記載されています。

 

〇整備状況について

飲み水やガス、電気の供給施設や排水施設の整備の状況が記載されており、整備の予定や負担金、私設管の有無、またそれぞれの供給施設の配管状況、前面道路や敷地内の埋設管に関連することなどが書かれています。

整備されている場合でも何らかの負担金など発生する可能性もあるため、費用負担についても確認が必要です。

 

〇私道に関する添付書類

上下水道やガスの配管図、公図、土地の登記事項証明書、位置指定図などが添付されます。

 

 

物件を買う人が注意しなければいけないこと

不動産取引での重要事項説明は土地を買う人がどのような土地なのか理解するためのものなのですが、実際書面を見ても難しい言葉や業界の言葉ばかりで理解しにくいですよね。

私道に関連することで自分が理解できない場合は、初心者でもわかりやすく説明してもらうといいと思います。ここでわからないまま買ってしまうと、こんなはずじゃなかったというようなトラブルになることもあるので気をつけましょう。

もしもわからないことがあったら下記のことを質問してみましょう。

 

・私道の位置は確定しているのか

・私道部分が分筆されていない土地の場合、私道面積と宅地面積の内訳がわかるのか

・私道の場合、どのように使われている私道なのか

・私道によって自分の不利益になるのか

・土地の境界トラブルになる可能性があるのか

・家を建てる際、他人の同意が必要なのか

・その私道は建築基準法で認められる道路なのか

 

このような質問のほかにも自分がわからないことはどんどん質問しましょう。

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