再建築不可物件について

再建築不可物件について

再建築不可物件とはどういったものか?

定義:

建築基準法上の道路で幅員が4m以上ある道路に敷地が2m以上接道していない土地にしては、建物を新築することができません。

再建築不可物件とは:

再建築不可物件とは、読んで字のごとく、いったん建物を取り壊してしまうと、二度と建て替えが出来ない(再建築できない)不動産のことを言います。

したがって、再建築不可物件を所有することには、大きなリスクがあります。

例えば地震などの自然災害や火事の際に建物がなくなってしまった土地には、原則として、再び建物を建てる事は出来ません。建物を建てることができない土地はずっと更地のままとなる事から、利用の用途が絞られるため売却処分をしたくても、なかなか次の買い手もつきません。

また、物件に出入りする通路が狭い、近隣(隣接地)との土地の境界線や通路をめぐるトラブルが多いなどがあります。

まず通路が狭く、駐車スペースを持てないため、リフォームをしたくとも工務店や工事の車両が侵入できずに、施工を断られる可能性もあります。そのため、建物の老朽化を防ぐため、メンテナンスが大変な建物は取り壊すことになってしまいます。しかし、建物が無くなってしまっては、再建築不可物件は建て替えができないので、売ろうとしても全く買い手のつきにくい土地になってしまいます。

そして、購入にあたっても問題があります。

金融機関による査定の資産価値が低いため、固定資産税が安価といえますが、それが原因で、金融機関が資産(担保価値として)と認めてくれず、住宅ローンやアパートローンの融資が下りる可能性が非常に低くなっています。完全に不可能というわけではありませんが、融資を受けられないという事で、購入希望者は、現金で購入することになります。

融資がおりにくいことも加味して再建築不可物件は価格を安く設定されているという側面もあるのです。また売却希望者の側も、同様の条件で売るわけですから、通常の不動産と比較しても価格をかなり低くしないと買い手が見つからないという事も頭に入れておかなければなりません。
一方、売却以外の手段として、建物をしっかりメンテナンスして、貸し出すこともできます。しかし、前述したメンテナンス費用や工事問題、手間を考えると大きな負担になることが考えられるため、それ相応の覚悟がでいない場合、早めの売却処分を考えた方が得策と言えるでしょう。

問題点:
  1. 未接道の物件も多く、私道の通行権などで隣地の方ともめる。
  2. 道路が狭く車が入っていけないためリフォーム費用が高い。
  3. 建て替えができないため土地としての評価ができない。
  4. 築古の建物が多く、相続が発生すると相続人に嫌がられる。
  5. 地震や火災で建物が倒壊し新たに建築が必要となった場合、建築許可が下りないため、家を新築することができない。
    (※躯体が残っていれば改装工事ができる可能性有。)
  6. 一般の住宅ローンが適用できないケースが多く、住宅ローンがつきにくいため売却の際に時間がかかる(換金性が低い)
今後どのようになっていくか:

都市計画・木造密集エリアは再建幾不可・空き家が多く治安上、衛生上、防災上多くの問題があるため解体取り壊しが促進されていくことでしょう。
ただし、このような場所の、道路の権利関係はかなり複雑で空き家所有者の所在がつかめないことも多々あり。現状手を付けられない状態。

解決策:
  1. 費用はかかるが、リフォームを続けて賃貸に出す。(※住み続ける)
  2. 都市計画や道路計画が来るのを待つ。
  3. あすか地所に相談!!
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