不動産を売買するときに気を付けたいのが、その土地がどこにあるかということです。立地条件などももちろんですが、特に注意したいのがその土地が「市街化調整区域」にあるかどうかということ。

 

市街化調整区域にある土地を売買する際には、さまざまな制約がかけられ、自由に住宅を建てたりすることができません。

 

ここでは、市街化調整区域とは何か、また、市街化調整区域にある土地を売買しようと考えているのであれば押さえておくべきポイントについてご紹介します。

 

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、「都市化を抑制している地域」のことです。

 

市街化調整区域では、都道府県により、開発や建造物の建築に関して厳しい制約が設けられています。

 

市街化調整区域の反対の目的を持つエリアに、市街化区域がありますが、こちらは都道府県が積極的に街の開発をしようとしている区域です。

 

市街化区域では、制約や制限をほとんど受けることなく自由に開発や建築が行えます。

 

しかし、全体を市街化区域にしてしまうと、街そのものが無秩序に開発されてしまい、思った通りに都市化させることができません。

 

そこで、市街化調整区域を作り、街がランダムに開発されていくのを防止しているのです。

市街化調整区域には新しく住宅を建てられない

市街化調整区域は開発が禁じられていることから、商業目的の施設（コンビニ、賃貸マンションなど）を建てることはできません。それに加え、個人の住宅についても建築が制限されています。

 

すべての個人住宅が建設できないというわけではありませんが、建てられるのは「行政の許可を取った場所に建てる農林水産業を営む人の住宅」や「市街化区域から定められた距離の中にある住宅」など、条件がかなり厳しくなります（それらの条件を満たしていても、建てられる可能性があるだけで、確実に住宅を建てられるわけではありません）。

 

また、既に建てられている住宅であっても、建て替えや増築の際に市町村への確認申請が必要になるなど、リフォームやリノベーションも自由に行うことができません。

 

購入を検討している土地が市街化調整区域にある場合は「中古物件を購入してリフォーム」することができない可能性もあることを念頭に置いておくようにしてください。

市街化調整区域の物件は売却価格が安くなる傾向がある

市街化調整区域の土地は、そもそも「人が住む」ことを前提としていない地域であることが多いので、スーパーマーケットやコンビニなどといった、生活に必要な施設が不足しがちです。道路や水道、ガス、電気などのライフラインも整っていないことが多くなります。

 

暮らしにくいエリアにある土地が売れにくくなるのはもちろん、仮に売却できても不動産価値が低いため低価格での取引になる可能性が高いです。不動産価値が低くなると、土地や建物を担保にする住宅ローンの審査も通りにくくなります。最悪、契約後であっても、買い手が住宅ローンを組めずに契約解除になってしまうケースもあり得ます。

 

このように、市街化調整区域にある物件は、売る側にも買う側にも不利な点やリスクがあるものなのです。

売れにくい土地の売却実績がある不動産屋に依頼しよう

市街化調整区域にある土地は、自分の土地でありながら自分の自由に使うことができないという点から、売却がしにくいという特徴があります。中には、市街化調整区域の土地については取り扱ってくれない不動産業者もあるものです。

 

売却しようと考えている土地が市街化調整区域にあることが分かった場合は、不動産業者選びを慎重に行いましょう。市街化調整区域の土地を取り扱い、売却した実績がある業者であれば、売れにくい土地を売却するためのノウハウを持っていると考えられます。

 

売却を依頼する不動産業者をお探しの際は、売れにくい土地を売却した実績がある業者を選ぶようにしましょう。

まとめ

市街化調整区域にある土地は売却するのが難しいものです。

 

また、購入しても住宅を建てにくいなど、自由が制限されます。

 

価格が安いからと言ってすぐに飛びつかず、まずはその土地を活用するプランが立てられるかどうかしっかり確認するようにしましょう。

 

売却しようと思っている土地が市街化調整区域にあるという方は、通常の土地と同じように売りに出すのではなく、売れにくい土地を売却するためのノウハウを持った不動産業者に仲介を依頼するようにしましょう。