借地条件を変更するときに、地主の承諾を得ることができない場合の裁判手続きについてご紹介していきます。

 

 

借地非訟とは

借地権売却の際には、必ず地主の承諾が必要になってきます。ですが、当事者間の交渉では妥協が得られず、問題が解決できないことも多く、地主が認めないケースも少なくありません。

正当な理由があるのにもかかわらず、譲渡承諾を得られないという場合には、借地非訟制度を使うことができるのです。簡単に言いますと、承諾をしてくれない地主に代わり、裁判で地代や承諾を決定することを言います。裁判所は、譲渡に関して正当な理由があるかや、地主にとって不利益がないかなどを調査します。調査の結果、裁判所にて認められれば、地主に代わり売買契約の許可を出してくれるのです。

ただし、裁判に持ち込むということですから、結果に関わらず関係が悪化することにも繋がります。「借地非訟」はトラブル解決の最終手段と言っても良いでしょう。

 

 

借地非訟の手続の方法

①借地非訟の手続

建物の種類、構造、規模、用途を制限する旨の借地条件がある場合において、借地条件の変更について、当事者間で協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申し立てにより、しの借地条件を変更することができます。（借地借家法第17条①）

 

どこの裁判所に申し立てればいいのかと言いますと、原則としては借地がある住所が基準になってきます。当事者で管轄の合意がある場合はその裁判所に申し出をする必要があります。ですが、当事者間で争いがあった場合、他の裁判所でという合意がある場合にはそこが管轄となります。（借地借家法41条）

 

 

②鑑定委員会の意見

裁判所は、特に必要ないと認める場合を除き、鑑定員会の意見を聴かなければならないとされています。（借地借家法第17条⑥）

 

 

③不服の申し立て

裁判所の決定に不服があれば、決定書の発送から2週間以内に抗告をすることるができます。（借地借家第48条）

借地非訟事件の裁判は決定によってなされます。規定による裁判で給付を命ずるものは、強制執行に関しては、裁判上の和解と同一の効力を有します。（借地借家第58条）

 

 

借地条件変更の申し立てが認められる場合とは

借地条件変更の申し立てが認められる場合は、

①法令による土地利用の規制の変更

②借地権を設定する場合、借地条件を異なる建物の所有を目的とすることが相当である

がポイントになってきます。土地利用の規制の変更とは、都市計画法による防火地域してがされた例などが挙げられています。②は現時点で借地権を設定したならば、実際の借地条件とは異なる建物を建築するのが合理的という意味で理解をされています。裁判所はこれらを考慮して総合判断をするということになります。

 

 

〇条件変更料の相場はいくら？

借地権を更新する際に、地主に払うお金のことをいいます。ですが、この更新料に関しては

、契約書に明記されている場合を除き、法的に支払い義務があるわけではありません。

しかし、実際は地主との関係を良好に保つという意味も込め、更新料の支払いをしているのです。一般的に更新料の相場は借地権価格の5％～10％ぐらいが目安になっているようですが、首都圏などでは高めになる傾向があるようです。

 

 

まとめ

借地非訟は、解決できない問題を裁判所が入ることで決着をする方法なのですが、かなり時間とお金がかかってきます。申し立てをするために必要な申立手数料は、土地の値額によって費用が異なってきますが、その他にも弁護士報酬料や鑑定書作成料など、様々な所でお金がかかってきます。

さらに、申し立て内容が確定するのに多くの時間がかかり、そのたびに裁判所へ行くことになってしまいます。「借地非訟」は最終手段と心得え、できる限り合意に達するように人間関係を悪化させないことが大切です。