一見へんてつのない道路には、建築基準法が定める道路とそうではない道路に区別されます。建築基準法上の道路は、道路の幅が4ｍ以上ないと道路とは認められません。ただし、建築基準法が定められる以前は、4ｍ以下の道路が存在したため、4ｍ未満でも行政から指定を受けた場合には道路とみなす例外規定があります。

（※別コラム『建築基準法』『建築基準法上の道路』『セットバックとは』参照）

 

　このような道路は、建築基準法第42条第2項で規定されていることから二項道路と呼ばれています。建築基準法に定められる接道義務を満たすために、建て替えを行う際には制限を受けます。

 

　具体的な制限とは、二項道路に接した敷地に新たに建物を建てる場合、道路からセットバック（道路後退）しなければいけません。この制限を満たさない限り、原則として建て替えることはできません。

 

さて、次にセットバックには、状況に応じて二つのケースがあります。

 

　一つ目は、二項道路に接する敷地と接道している道路の反対側（お向かいさん）が、住宅の場合、道路の中心線からセットバック（後退）する必要があります。ここで注意しなければいけないのは、道路の中心線がどこなのかです。中心線がわからない限り、どのくらいセットバックしなければいけないのかもわからないため、役所が管理する道路図面等による調査が必要です。場合によっては、中心線を新たに取り決めていかなければいけません。

 

　二つ目は、二項道路に接する敷地と接道している道路の反対側の対象物が、崖や川、鉄道等の線路であった場合、道路の端から4mセットバック（後退）しなければいけません。

 

　これまでお伝えしたことから、不動産を購入するときには、敷地と接道している道路の幅が4ｍ以上あるかを確認することが重要です。いざ、建て替えをするときに使える敷地が狭くなることがあるので、要注意です。最悪の場合、建設計画を見直さなくてはならない事態になりかねません。

 

　弊社では、調査をはじめとした無料相談を承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。