そもそも、どうして再建築（建て替え）ができない土地が存在するのでしょうか。その理由は物件により様々ですが、一般的に多くみられのは「接道義務」の問題です。

 

　接道義務とは、建築基準法に定められていて、原則、建築物の敷地となる土地は、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規定があります。「原則」と書いた理由は、幅員4mの道路が様々な要因から、それ以下になったりするからです。

（※【建築基準法上の道路】2017-0926コラム参照）

 

　ここでいう道路とは、建築基準法上の道路を指し、個人所有の道路（私道）であっても建築基準法上の道路として、認定されている道路もあります。こういった要件を満たさない土地は、あらたに建築物を建てる際に行政から建築許可が下りません。そのため、再建築ができなくなるのです。

 

　次に、どうして既存不適格の建築物が存在するのかという疑問が生まれます。理由は、建築基準法の施行より以前に建てられた建築物であることが多いためです。また、増築したことから現法に抵触する違法建築物になってしまった物件もあります。

 

　東京の下町といわれる地域では、人がすれ違うのも難しいような狭い道を挟んで、旧い家屋が林立する風景をよく目にします。これは、すなわち、旧い家屋が建ち並ぶ地域には、再建築不可の物件が多く存在する可能性が高いともいえます。

 

　また、東日本大震災で注目されましたが、災害危険区域のように急傾斜地の崩壊や津波、高潮、出水等による災害の危険から、人々の生命と財産の安全を確保する目的から、地方自治体による建築制限のかかる地域があります。

 

　一方で、再建築不可物件を救済する手段もいくつかあります。接道義務を満たさない場合の再建築不可物件でも、条件を満たすことで、問題のない土地へと変貌します。

 

　例えば、建築基準法上の道路に接していない土地であっても、隣接地が法上の道路に接しているようなら、土地を取得（売買や交換など）することで、接道義務の要件を満たされるため、建て替えをできるようになります。また、水路等を挟んで、法上の道路が存在するような土地であれば、橋を作ってしまうのもひとつの方法かも知れません。

 

　弊社では、これまでにご紹介させていただいた方法で、土地の再生や既存建物にリフォームやリノベーションを施すことで、あらたな価値を見出す事業に取り組んできました。もしも、所有する不動産が再建築不可であることにお悩みの方は、お気軽にご相談ください。