再建築不可物件について

再建築不可物件について

再建築不可物件とはどういったものか?

定義:

建築基準法上の道路で幅員が4m以上ある道路に敷地が2m以上接道していない土地にしては、建物を新築することができません。

再建築不可物件とは:

再建築不可物件というのは、現在建てられている建物を壊して新しく建物を建てることができない物件のことを言います。

建築基準法では、建築物は道路に2m以上接していないと建てられないという決まりがあります。また、道路の幅員が4m以上ないと「建築基準法上の道路」とみなされないため、これもまた建築物を建てることができません。

これら上記の条件を満たしていない建物は再建築不可になります。

建築基準法は昭和25年に制定されていて、それ以前に建てられた建物については建築基準法が適応されません。

再建築不可物件の問題:

では、再建築不可物件は一体何が問題かというと、

  1. 建て替えができない
  2. 売却が難しい
  3. 建物のダメージがあると価値が下がりやすい
  4. 住宅ローンの利用が難しい(できても金利が高い可能性が高い)

などの様々な問題が挙げられます。
また、通路が狭かったり近隣との境界線があいまいだったりと、近隣住民とのトラブルになることも考えられます。もしもその物件を売ろうとする場合、近隣トラブルがあることがわかると買い手がつきにくくなってしまいます。

建て替え可能にする方法とは:

とはいえ、100%建て替えが不可能なわけではありません。条件が整えば建て替えができる可能性があります。

①道路位置指定
初めに「建築基準法上の道路」に接していないと建築できないとご説明しましたが、道路位置指定申請をすることで「建築基準法上の道路」とみなされ、再建築が可能になります。

②土地を購入する・借りる
隣地の方から土地を購入したり借りたりして道路幅を広げ、再建築可能にできる可能性があります。

③建築基準法第43条但し書き
建築基準法第42条には「道路」の定義が定められています。その「道路」に接道していない建築物は建て替えができません。第43条但し書き申請し、特定行政府が調査をして安全性に問題がないと判断されれば建て替えが可能になります。

これらによって再建築が可能になれば土地や建物としての価値が上がり、ローンを組みやすくなったり売値がアップしたりする可能性が高まります。

再建築物件の注意点:

再建築不可物件を取り扱う上で注意点があります。

①建物を取り壊さない
再建築不可物件は、一度取り壊してしまうと新しく建物を建てることができません。そのため、空き地・更地状態にしてしまうと使用用途が限られてしまい、価値が激減してしまいます。上記の建て替え可能にする方法などで再建築可能にすれば、建て替えやリフォームなどが可能になるので取り壊さずに残しましょう。
また、売却する場合に修復歴などがあると買主は状態を把握しやすくなるので、もし建物を修復・設備交換する場合は履歴や説明書などを保管しておくといいでしょう。
近隣トラブルも買い手がつきにくくなる原因となるので、良い関係性を築いておくと良いでしょう。

②建物をきちんと管理維持する
仮に建物が空き家になった場合、そのまま放置していると外壁などが傷み、売却したくても買い手がつかない可能性もあります。
長年放置するよりであれば早めに売却してしまう、もしく賃貸として貸し出す方がいいでしょう。リフォームをしてから賃貸として活用することもできますが、建物の傷み具合によっては費用がかさんでしまうこともあります。
売却するか、リフォームして賃貸として活用するかは金額を見て決めるのもいいかもしれません。

解決策:

  1. 費用はかかるが、リフォームを続けて賃貸に出す。(※住み続ける)
  2. 都市計画や道路計画が来るのを待つ。
  3. あすか地所に相談!!
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