一般的に戸建ての買い取りには、二つの方法があります。
弊社あすか地所の様に不動産業者が直接買い取りをする方法と不動産の仲介会社に売却を依頼して一般個人に買い取りしてもらう方法があります。
仲介会社に依頼して、一般個人に売却することができれば、売却価格は高値で成約することが期待できます。一方で、成約する不動産の傾向は、どうしてもその場所に住みたい立地であったり、築年数が新しかったりと、購入希望者の思惑に強く依存するため、売却へのハードルは高くなりがちです。
あすか地所では、直接買い取りをさせて頂いておりますので、他会社に買い取りを断られてしまった物件においても買い取りをしております。
今回は直接業者に売却するのに向いている物件について、お話をさせて頂きます。
――― 建物が20年を経過した不動産
建物の経年劣化は、金融機関による評価を低くするため、購入者がローンを使う場合において、不利になるケースが多いです。
これは、金融機関に共通するルールになりますが、耐用年数に基づき建物の評価は行われます。したがって、新しい建物の評価は高く、古くなれば低くなります。また、一般的に建築基準法を遵守した建物であることが、融資の前提条件となります。そのため、経年劣化のレベルによって、購入者が希望する借入金額や返済期間、金利は、新築と同じような条件にはならないことが一般的です。
また、売主は修繕した履歴や経緯など建物の状態を正確に把握できているかどうかを問われます。これは、金融機関による建物の評価を上げるために大切なことですが、あなたが売却した後の危険を避けるためにも重要なことです。
一般的に、売主は、購入者に対して、瑕疵担保の責任を負担しなければなりません。
瑕疵とは、本来、備わっているはずの機能や品質が欠けていることをいいます。例えば、不動産の引き渡しを受けた後で、雨漏りやシロアリの被害が発生した場合の事をいいます。
注意しなければいけないのは、売主は売却してからの一定期間、その修繕を保証する義務が課せられます。事前説明をしたうえで、合意していた瑕疵については、免責されることもありますが、隠れたる瑕疵（事前説明をしないで生じた瑕疵）について、売主は瑕疵の責任を負わなければなりません。
もしも、瑕疵が生じたとしても、信頼できる建築関係者のあてがあれば、心強いのですが、そうではない場合、修繕を依頼する業者も売主が斡旋しなければいけません。
適切に工事をしてくれる業者に巡り合えれば良いのですが、万が一にも施工が不十分な業者を選定した場合、購入者との関係は大きく崩れ、紛争に発展するリスクについて、考えておくべきでしょう。
あすか地所では、買い取りを専門にしておりますので、様々な瑕疵の対処から建物の解体やリフォームについても充分に把握しています。
ある程度の築年数が経過した不動産は、あすか地所のような買い取り業者への売却が、売主にとってもリスクを抑えられるので、オススメです。
――― 建物の増築や改築工事を大工さんに依頼した不動産
今ほど建築基準法に強制力がない時代がありました。当時、建物の増改築を依頼された大工さんは法令遵守より、住み心地や機能的で利便性を優先した工事が行われていたようです。
そもそも、建築基準法が今ほど整備されていない時代ですから、工事依頼者や大工さんも神経質になる方が不自然だったのかもしれません。また、建築基準法の改正が行われたことで、建築当時は法令に遵守した建物であったのに違法建築となってしまうケースもあります。
建物としては使いやすくなっていたり、広くなっていたり、凄く便利なのだから価値は高いだろうと考える売主の気持ちも理解できます。
しかし、違法建築になってしまうと築年数の経過した物件と同様に、買主は購入の際に利用する金融機関のローンを利用することが難しくなります。
そうなると、購入方法が、現金を準備できる人に限られてくるため、不動産仲介業者による成約も難しくなってきます。
ひとたび仲介業者に依頼した売却する不動産の情報は、インターネットを通じて、不動産の購入希望者に向けて広く発信されていきます。そのため、速い成約も期待できますが、長い期間、在庫となれば、価格を下げざるをえない危険性についても理解しなければいけません。
ご紹介した不動産のように、買い取り業者に任せた方が良い物件もあります。まずは、あなたが売却を検討する不動産が、どのような性質をもっているのかを把握することが、とても重要です。
そして、不動産屋に一任するのではなくて、『会社は信頼できそうか？』『担当者は、誠実に対応してくれるのか？』あなたの厳しい目で、判断しなければいけません。
