あなたが新しく家を建てる目的のために不動産の購入を検討した場合、まず、注意しなければいけないことが、その土地が、セットバックの必要が有るか無いかについて確認することが最も重要です。なぜなら、セットバックした敷地部分は、道路となるからです。（※別コラム『セットバックとは？』参照）

 

　わかりやすくご説明しますと・・・

 

　もしも、購入した土地が、セットバックの必要な土地であった場合、建築できる敷地部分（有効敷地面積）と道路部分（道路後退面積）に区分けされます。重要なことは、セットバックした後の道路部分は、道路利用される部分となるため、建物をはじめ、門や塀、擁壁の建造はできません。

 

　一方で、セットバックした後に残る敷地部分が、建物を建てらえる敷地部分となります。この有効敷地面積についても好き勝手に建物を建てられるわけではなく、都市計画法に定められた用途地域や建ぺい率、容積率等を守らなければいけません。

 

　現在は新たに建物を建てるためには、どのような建物を建てるかについて、建築確認の申請を行うことが一般的となっていますが、セットバックが必要な土地については、建築確認申請の前に、セットバックする道路後退面積の管理などについて、事前協議が必要な地域が増えています。そして、事前協議の際に、道路後退面積部分の管理方法が問われることがあります。これは、後々の私道トラブルを未然に防ぐことが目的とされています。

 

　管理方法については、道路後退面積部分の「買い取り（有償譲渡）」を選択できる場合もありますが、多くの自治体では「寄付（無償譲渡）」や「無償使用承諾」「自己管理」の中から選ぶことになります。この取り扱いについては、各自治体によって対応が異なるため、土地を購入する前に確認しておきましょう。

 

　もっとも、最近の不動産の売買においては、広告掲示から道路後退面積部分の価値を除いた価格で売りに出されている土地も多く、建築に有効な敷地面積の価値で、売買することも珍しくありません。購入を検討するときは、建築するために有効な敷地面積と売買価格の整合性を確認することが最も重要です。

 

　私道をめぐるトラブルは、全国で多くみられます。人生においても大きな買い物となるため、多くの方々が不安に思うところです。これまで弊社では、多数のご相談を承ってきました。調査をはじめとしたご相談は、無料となりますので、お気軽にお問い合わせください。