建物を建てるときには「建築基準法上の道路」に接していないと建てることができません。またそれ以外にも建てるときのルールがあります。

今回はそのルールについてご説明します。

 

 

建築基準法上の道路

建物を建てるとき、「建築基準法上の道路」に2m以上接していないと建てることができません。これは「接道義務」と呼ばれていて、「建築基準法第43条」で定められています。

建築基準法上の道路というのは、原則として幅員が4ｍ以上なければなりません。

建築基準法は昭和25年に施行されましたが、それ以前の建物は、道路の幅員が4m未満の道路に建てられているものが多くありました。

そこで、「42条2項道路」と呼ばれている、建築基準法施工前の4m未満の道路に接している建物でも、特定行政府が認めた場合には建築基準法上の道路としてみなすというルールがあります。「みなし道路」と呼ばれることもあります。

そのため、幅員が4m未満の道路でも「2項道路」であれば建築可能になります。あくまでも一時的な救済措置なので、建て替えなどをする場合は幅員が4m以上になるようにしなければなりません。

 

 

セットバックとは

幅員が4m未満の道路（2項道路）に建てられている建物を建て替える場合などは、道路の幅員を4ｍ以上にしなければならないため、そのままでは建て替えができません。

そこで、道路に面している敷地の一部を後退させて道路として広げることで建て替えなどが可能になります。この敷地を後退させることを「セットバック」と言います。

セットバックは、道路の中心線から2mの位置まで後退させますが、その後退させた部分は「道路」の扱いになり、その上に建物を建てることができません。そのため範囲としては狭まることになります。

 

 

すみ切りとは

T字路や十字路で、歩行者の見通しを良くしたり、車での通行時に曲がりやすくしたりして通行上の安全性を高めるために、敷地の角を切り取ることを言います。公道だけではなく、私道にもこのすみ切りが必要になります。すみ切りは地域によって取り扱い内容が違うことがあります。

また、すみ切り部分には建築物や交通の妨げになるようなものを建てることが禁止されています。このことを「角敷地の建築制限」と言います。

 

 

道路斜線制限とは

建築物を建てる場合に、道路に太陽の光が当たらなくなってしまったり、風通しが悪くなったりしないように、建物に勾配をつけて高さ制限することを「道路斜線制限」と言います。

勾配角度は建物の用途で異なり、

・主に住宅　1:1.25
・工業地帯や商業地帯など　1:1.5

となります。

また、道路から建物が一定距離以上離れていれば斜線制限を受けない部分があります。これは「適用距離」と呼ばれ、その部分は勾配を付けず直線的に建てられるようになります。

セットバックされている部分は「セットバック緩和」と呼ばれ、セットバックされている距離と同じ距離分、斜線制限スタート位置が外側にずれます。制限を受ける範囲が遠くなるため、その分より大きな建物を建てることが可能です。

 

 

容積率について

建物には「容積率」というものがあり、その容積率内で建てなければなりません。

容積率とは、敷地面積に対して建物の延べ床面積（床面積）の割合のことです。延べ床面積は都市計画によって決められている容積率の最大限度以下にしなければいけません。

建物前面の道路幅員が12m未満の場合は幅員制限を受けます。容積率は用途地域によって異なります。

 

・主に住居系　道路幅員×40%

・その他　　　道路幅員×60%

 

上記の道路幅員による容積率上限と、都市計画によって決められている容積率（指定容積率）のどちらか小さい方が容積率の最高限度として適用されます。

 

【例】住居系の場合

・道路幅員4m×40%＝【160％】

・都市計画の指定容積率【200%】

この場合は道路幅員による容積率の方が小さいため、160%が適用されます。