自分の所有する土地に建っている自分の住宅だからと言って、そのすべてが自由に建て替えできる物件であるとは限りません。
土地の中には「再建築不可物件」というものがあり、該当する場合は、自由に住宅の建て替えをすることができないのです。
その土地が「再建築不可物件」に該当するかどうかは、役所で簡単に調べることが可能です。
住宅の建て替えを検討している方や、これから購入しようとしている土地が「再建築不可物件」である可能性が高いという方は、事前に調べてから建て替えたり購入したりするようにしましょう。
「再建築不可物件」の調べ方などについてご紹介します。
再建築不可物件とは
まずは、再建築不可物件がどのようなものか押さえておきましょう。
再建築不可物件とは、建築基準法で定められた接道義務の要件を満たしていない土地のことを指します。
接道義務とは、「都市計画区域内にある土地（敷地）は建築基準法で定められている道路に2メートル以上接していなければならない」義務のことです。
建築基準法で定める「道路」は、幅が4メートル以上ある道路のことを指します。
当然、土地が2メートル以上道に接していても、その道の幅が4メートル以下であれば接道義務を果たせているとは言えず、また、幅4メートル以上の道路であっても、接している土地幅が2メートル未満であれば、義務を果たせていると言えません。
再建築不可物件は、そのような接道義務を果たせていない土地のことを指すのです。
※既に建物が建っている場合は、建物を取り壊す必要はありません。あくまで建て替えができないだけですので安心してください。
建築基準法施行前に作られた道路であれば、幅が4メートルなくてもいい
接している道の幅が4メートル以下であっても、その道が建築基準法施行前（昭和25年以前）に作られた土地であれば、道路であるとみなされます。
これを「みなし道路（または42条2項道路）」と呼び、再建築が許可されることがあります。
再建築不可物件の調べ方
再建築不可物件は、土地がある地域の役所に行くことで確認可能です。
役所に必要書類（後述）を持って行き、建築指導課の窓口に行きましょう。
そこで、土地が接道義務の要件を満たしているかどうか、つまり再建築不可物件かどうか確認します。
接している土地が建築基準法が定める道路ではない、もしくは接している部分の幅が2メートルに満たないとされた場合、再建築不可物件であるということになります。
役所に行かなくても登記簿を見れば、その土地が再建築不可物件か分かるのではないかと思う方もいるかもしれません。
しかし、登記簿にはその土地が再建築不可物件であるかどうかの記載はありませんので、必ず役所に行って調べるようにしましょう。
再建築不可物件かどうか調べるときに必要な書類
役所で再建築不可物件かどうか調べる際には、以下の書類を持って行くことでスムーズに確認してもらうことができます。
・登記事項証明書
・公図
・地積測量図
・建物図面
それぞれの概要と、どこで入手できるのか見ていきましょう。
登記事項証明書
登記事項証明書は、土地を持っている人の名前（所有者の名前）、土地がある住所、建っている建造物の面積やその構造、建造物が建てられた年月日などが記載されている証明書です。
登記簿謄本とも呼ばれます。
法務局へ行くか、もしくは法務局のホームページから請求することが可能です。
公図
不動産登記などを行う際に利用される地図のことを公図といいます。
国による測量を行い作成された地図となり、不動産登記法第14条に基づき作成されることから「14条地図」という呼ばれ方もしています。
こちらも法務局に出向くか、法務局のホームページから取得することが可能です。
地積測量図
土地の測量結果について記載した書類が、地積測量図です。
土地の面積、座標、境界について記されています。
昔（昭和35年以前）からある土地については、地積測量図がないこともあるので覚えておきましょう。
法務局に出向くか、法務局のホームページから取得することができます。
建物図面
建物が建っている場所、建物の形について記載されている図面を、建物図面といいます。
周囲の土地との関係性なども記載されているため、土地が接道義務を果たしているかどうかチェックすることが可能です。
こちらも法務局に出向く、または法務局のホームページから取得することができます。
さいごにまとめ
土地が再建築不可物件である場合、それがたとえ自分の土地と建物であっても自由に建て替えなどをすることができません。
不動産の購入や住宅の建て替えを検討中の方は、その土地が再建築不可物件かどうかを事前に確認するようにしましょう。
