基本的に土地や住宅などの不動産の売却は住宅ローンを完済してから行うものです。
しかし経済的な理由や生活の変化などで、ローンを完済する前に住宅を売却したいと思うこともあると思います。
不動産の売却は基本的にローン完済後に行うものですから、「担保がついている物件って売却できるのかな？」と不安になる方も多いでしょう。
結論から言うと、担保にしている（抵当権がついている）物件であっても売却することは可能です。
どのような方法であれば可能なのか、事前にしっかり押さえておきましょう。
抵当権つきの物件を売却する方法をご紹介します。
まずは抵当権について知っておこう
抵当権とは、お金を貸してくれる金融機関が、返済が滞るなどのリスクに備え設置する「担保になった不動産によってローンの弁済を受けるため」の権利のことです。
住宅ローンは基本的に「そのローンを組んで購入する不動産」が担保にかけられます。
ローンは借入額に合わせて毎月一定額ずつ支払っていくことになりますが、ローン返済が滞ってしまう可能性もあるものです。
そのような場合に備え、お金を貸している金融機関は「返済できなくなったら、その不動産を売って返済に充ててもらう」ことができます。
これが抵当権です。
不動産を売却するには抵当権を抹消する必要がある
抵当権つきの不動産を売却するためには、金融機関が持っているその不動産に対する抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するには、ローンを完済しなくてはいけません。
つまり、残債（残ったローン）を一括で支払う必要があるということです。
それをするだけの現金が手元にあり、生活の変化を理由に不動産を売却するというケースなどであればこの方法で問題ありません。
しかし、抵当権つきの不動産を売却しようと考える方の多くが、ローンの残りを一括で支払うことが難しい状況にあると思います。
実は、抵当権がついたままでも売却ができないわけではありません。
しかし、抵当権がついている不動産は売り主によるローンの返済が滞ると、担保として競売にかけられてしまうリスクがあるものです。
そのようなリスクのある不動産を購入したいと考える人は少なく、自然と買い手を見つけるのが難しくなってしまいます。
売値がローンの残高よりも高ければ問題ありません。
しかし買い手を見つけにくい不動産を高値で売却することは難しく、現実問題、ローン残高を上回る額で売却するとなると困難を極めることになります。
任意売却を行うことで抵当権つきでも売却できる
一般的にローンの返済が滞ると、その不動産は競売にかけられて売却されてしまいます。
債権者である金融機関が裁判所を通じてその不動産を売却するのです。
競売による売却で得た収益は全額がローン返済に充てられ、不動産の持ち主には入ってきません。
また、裁判所の介入により強制的に行われるため、「いくらで売却したい」「いつ頃売却したい」というような希望を聞いてもらうことも不可能となります。
そのような事態を避けるために選べる選択肢のひとつが任意売却となります。
任意売却とは、金融機関と債務者（ローンを借りている人）の間に第三者として不動産コンサルタントに入ってもらい、その仲立ちによって不動産の売却をするというものです。
競売と違い、引っ越しの時期、売却の条件などの融通がききますし、より市場価格に近い額で売りに出すことができます。
ほかにも、金融機関との調整次第では、引っ越しにかかる費用を受け取ることができたり、競売に掛けられるときにあるような裁判所の執行官による自宅調査などが行われることがないため、近所の人に「ローンの返済ができなかった」ことが知られにくかったりなどのメリットがあります。
任意売却をするための条件
さまざまなメリットがある任意売却ですが、誰であっても利用できる手段ではありません。任意売却をするには、次のような条件を満たしている必要があります。
・住宅ローンを滞納している
・売却しても住宅ローンが残る
任意売却をするには、ローンの返済が滞っていなければなりません。
つまり変な言い方をすると、まだ住宅ローンを滞納していない方はまずは滞納（ローン返済を断念）しなければいけないということになります。
ローンの滞納をすると、その後しばらくは大型のローンを組めなくなるなどのリスクがありますので、任意売却をするかどうか、事前にしっかりと検討するようにしてください。
まとめ
やむを得ない事情で、ローンを完済していない不動産を売却しなくてはいけないケースは多々あるものです。
そういうときは不動産の専門家などに相談するなどした上で、任意売却を選択していくようにしてくださいね。
