私道の物件を購入するにあたって、全てに私道持分があるとは限りません。

今回は私道持分の有無と担保評価について紹介していきます。

 

私道持分の有無・住宅ローンについて

そもそも私道とは、私道に接している土地所有者がその道路に対して持分があることを意味しています。

私道だけに接する不動産であれば、その私道が建築基準法上の道路の場合でも、私道の共有持分がなければ住宅ローンの審査で問題とみなされるケースもあります。私道持分がないと通行権などの道路利用に関する不安要因が担保価値に影響するためです。私道の持分があるのとないのとでは不動産の価値も大きく変わってしまいます。

逆に私道部分がない不動産であれば、私道持分のある不動産と比べると売買査定額も当然低くなってしまいます。私道持分がないからといって住宅ローンの場合でも違法ではありませんが、住宅ローンの審査では担保評価を低くする要因となってしまいます。

 

 

融資でかなり大事な通行承諾書・掘削承諾書とは？

〇通行承諾書

売買対象土地の前面道路が私道となっていて、第45条第1項の指導の変更または廃止の制限もない場合、私道の所有者に通行を認めることを明記して署名押印して頂いた書類のことをいいます。

 

〇掘削承諾書

ガスや上下水道管の工事などそれに伴い、所有者が承諾をした書類のことを指します。

その書類に押す印鑑が実印なのか、印鑑証明の添付も必要なのかということを事前に確認しておきましょう。

 

〇通行承諾書・掘削承諾書を取得する方法

私道持分を持っていない場合は原則として通行承諾書、または通行掘削承諾書の取得が必要になります。

そもそも通行承諾書を取得する方法としては、まず売却を依頼する不動産会社に相談、私道の所有者を確認、測量会社に通行承諾書・掘削承諾書の取得を依頼、通行承諾書・掘削承諾書の取り交わし、という順序で取得することができます。

 

 

私道持分の有無と不動産担保ローンについて

主に公道接道や私道接道と分類されますが、中には私道持分を持っていないケースも良くあります。このような場合には私道の通行許可を道路持分所有者に承諾してもらう必要もあり、不動産担保ローンで融資をする際も、持分所有者から承諾を得る必要があります。また、私道持分がない場合の担保評価は低いため、融資の金額が下がってしまうことがあります。一方で、銀行によっては通行承諾書・掘削承諾書があれば希望するローンが受けられる場合もあるので、確認してみましょう。